Le guide complet pour ouvrir une agence immobilière

Étape 1 : Posez vous les bonnes questions

L’ouverture d’une agence immobilière constitue une décision importante qui nécessite de bien réfléchir à son projet. C’est pourquoi chaque année des centaines d’agences immobilières ferment leurs portes. Pour éviter de vous retrouver dans cette situation vous devez vous poser les questions suivantes :

• êtes-vous suffisamment motivé(e) pour ouvrir votre propre agence immobilière ?
• disposez-vous des compétences nécessaires pour gérer une entreprise ?
• votre vie personnelle est-elle en adéquation avec vos objectifs professionnels ?

Étape 2 : Elaborez le concept

Il existe plusieurs solutions pour trouver un concept novateur d’agence immobilière. Ainsi demandez-vous quel sera votre élément différenciant : une agence spécialisée dans les biens de grande valeur ; une agence qui ne propose que des immeubles insolites ; une agence ancrée dans les nouvelles technologies et la réalité virtuelle ; une agence spécialisée dans la fourniture de logements étudiants ? Vous pouvez aussi prêter une attention particulière à l’agencement de vos locaux ainsi qu’aux prestations annexes : originalité ou sobriété du décor ; accueil de la clientèle ; expérience client personnalisée ? Laissez libre cours à votre imagination. Mais le plus important est de proposer à vos clients un concept original et nouveau pour vous démarquer de la concurrence ! Afin de vous accompagner efficacement dans l’analyse de votre concept, nous avons conçu pour vous un logiciel qui présentera les forces et les faiblesses de votre projet.

Étape 3 : Réalisez une étude de marché

L’étude de marché, par l’analyse du secteur des agences immobilières sur votre zone de chalandise, vous permettra de valider la viabilité de votre projet. Grâce à elle, vous connaitrez vos concurrents, vos divers fournisseurs potentiels, votre clientèle et ses attentes. Cette étude vise à évaluer l’intérêt de « vous lancer ». Vous devez également tirer les enseignements de cette analyse sur votre offre, votre positionnement en matière de prix et la manière d’attirer le maximum de clients. Au cours de votre étude de marché, vous ne pouvez faire l’économie d’une étude terrain. C’est la partie la plus importante car vous rencontrerez votre future clientèle. Vous devrez alors recueillir ses attentes en termes d’immobilier :

• une agence axée sur le locatif
• une agence tournée vers les immeubles de prestige
• une agence qui met l’accent sur le numérique avec des pré-visites en réalité virtuelle ou du home-staging virtuel

Vous pourrez aussi établir un profil de la clientèle locale :

• profil des clients (sexe, age, activité professionnelle)
• projets d’installation
• niveau de satisfaction

Étape 4 : Choisissez votre emplacement et vos outils de travail

Maintenant que vous avez analysé votre marché, choisissez un emplacement qui répond à la demande de votre cible. L’emplacement d’une agence immobilière importe autant que la qualité du service proposé. La clé d’une bonne localisation repose sur quatre éléments :

• une zone de chalandise suffisante
• le dynamisme du marché local
• l’intensité de la rotation du parc immobilier
• une proximité géographique avec un axe passant
• une facilité de stationnement (parking, transports en commun, etc)
• une présence de lieux de vie (commerces, cinéma, etc)

Le choix du local est également une décision cruciale. En effet, pendant la phase de création, vous passerez beaucoup de temps à réaliser les travaux d’aménagement. Il est donc primordial de choisir un local en bon état de manière à diminuer les investissements et le temps passé pour réaliser ces différentes tâches. N’oubliez pas non plus de prendre en compte les caractéristiques de votre local. Prenez le temps de bien considérer l’espace dont vous avez besoin ou encore la superficie de la vitrine.

Étape 5 : Rédigez votre business plan

Votre projet avance à grands pas et vous êtes persuadé de son potentiel. Il vous faut maintenant convaincre votre banquier de vous accorder un prêt pour monter votre agence immobilière. Pour cela, vous devez obligatoirement rédiger un business plan agence immobilière comment nous vous l’avons expliqué dans notre article sur les raisons de faire un business plan pour une agence immobilière. Ce document expose l’intégralité de votre projet à votre banquier. Il est accompagné des tableaux financiers comme :

• Le compte de résultat prévisionnel
• Le bilan prévisionnel
• Le plan de financement
• Le budget de trésorerie

A partir de ces éléments, votre banquier pourra juger de la solidité de votre projet et ainsi vous faire confiance dans cette aventure. Nous avons conçu un modèle de business plan qui a déjà aidé des centaines de créateurs d’agences immobilières dans cette démarche. N’hésitez pas à l’utiliser si vous rencontrez des difficultés.

Étape 6 : Choisissez le statut juridique

Le choix du statut juridique de votre agence immobilière concrétise réellement votre projet de création. Attention chaque statut a ses particularités. De votre choix découleront des responsabilités financières pour vous mais également pour vos associés. Vous devrez également établir le partage du capital entre les différents associés (sauf si vous choisissez un statut comme l’EURL ou une entreprise individuelle). Enfin, vous devrez définir le régime fiscal et social de votre agence immobilière. Voici les 5 statuts juridiques qui s’offrent à vous pour créer votre agence immobilière :

• La SA (société anonyme) : Elle est faite pour les projets à fort développement. Elle rassure les banquiers et les autres investisseurs. Les actionnaires et associés ne sont responsables qu’à hauteur de leurs apports et la société peut faire appel public à l’épargne. Un autre avantage est qu’elle permet à ses dirigeants d’être assimilés salariés et de leur octroyer la même protection.

En revanche, la SA doit comprendre au moins 2 actionnaires et disposer d’un capital d’au moins 37 000 €. De plus, cette société présente une certaine lourdeur car elle nécessite la nomination d’un conseil d’administration ou d’un directoire et d’un commissaire aux comptes.

• La SAS (société par action simplifiée) et la SASU (société par action simplifiée unipersonnelle) : Les associés ne sont responsables qu’à hauteur de leurs apports. Le dirigeant est assimilé salarié et bénéficie donc de la même protection.
• La SARL (société à responsabilité limitée) : Elle est composée de 2 associés au minimum. L’entreprise créée est une personne morale. En cas de faillite, seul le montant du capital de la SARL peut être réclamé. Le créateur de l’agence immobilière ne peut pas voir ses biens propres saisis (hormis dans le cas d’une faute grave de sa part). Le capital social de l’entreprise est constitué par les apports des différents associés. Attention, une assemblée générale doit être organisée une fois par an entre eux.
• L’EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) : il s’agit d’une SARL avec les mêmes caractéristiques. Cependant, comme son nom l’indique, il n’y a qu’un seul associé.
• L’EI (entreprise individuelle) : le créateur de l’agence immobilière dirige seul son entreprise. On ne parle pas alors de société. Le patrimoine personnel de l’entrepreneur est confondu avec son patrimoine professionnel. En cas de faillite, ses biens privés peuvent donc être saisis. Les bénéfices réalisés par l’agence immobilière font partie du revenu du créateur et sont soumis à l’impôt sur le revenu.
• L’EIRL (entreprise individuelle à responsabilité limitée) : Le patrimoine personnel et professionnel sont dissociés. Il bénéficie donc d’une protection pour son patrimoine propre. Cependant, cette forme n’est pas la plus indiquée pour réaliser un emprunt car elle prive les créanciers de nombreuses garanties.

Étape 7 : Réalisez les démarches administratives

La première formalité administrative concerne l’enregistrement de votre établissement au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). En parallèle vous devez vous rapprocher de votre CFE (Centre de Formalités des Entreprises) qui se trouve dans votre CCI afin de réaliser les déclarations obligatoires nécessaires à la création d’une entreprise. Il jouera un rôle d’aiguilleur afin de faciliter les démarches notamment en transmettant vos informations directement auprès du greffe du tribunal de commerce, de la DIRECCTE, de l’INSEE, etc. Il vous faudra aussi souscrire une assurance responsabilité civile et financière et demander votre carte professionnelle qui est obligatoire pour exercer en tant qu’agent immobilier. Retrouvez le détail des obligations et des réglementations à connaitre pour ouvrir une agence immobilière dans notre article dédié.

6 points pour garantir le succès de votre agence immobilière

Avant d’ouvrir votre propre agence immobilière, voici quelques éléments pour garantir son succès et éviter de vous retrouver dans cauchemar :

1. Le produit : dans un secteur fortement concurrentiel, savoir se démarquer est primordial. Vous devrez bâtir un nouveau concept et réfléchir notamment au type d’agence immobilière que vous souhaitez ouvrir. Pensez à travailler votre offre pour donner une réelle identité à votre établissement.
2. Prix : tout dépend du positionnement que vous souhaitez adopter, de vos mandats et de votre localisation.
3. Les diplômes : vous devez pouvoir justifier d’un diplôme de niveau Bac+3 dans le secteur juridique, commercial ou économique. Certains BTS ou DUT sont aussi valides. Cependant, même si vous ne pouvez justifier de ces diplômes, la profession reste ouverte si vous pouvez justifier d’un baccalauréat et d’une expérience professionnelle de 3 ans. Si enfin, vous n’avez pas eu de baccalauréat, il faudra pouvoir justifier de 10 ans d’expérience professionnelle.
4. Promotion : Aujourd’hui les agences immobilières ne peuvent plus compter exclusivement sur le bouche à oreille pour garantir leur succès. En effet les habitudes des consommateurs ont changé. Le développement d’internet, des réseaux sociaux et des sites de référencement comme « SeLoger » sont déterminants dans la promotion d’un établissement. Garder un oeil sur son image sur ce type de média est indispensable pour assurer une bonne notoriété à son agence immobilière.
5. Place : La qualité de l’emplacement est un point clé pour réussir votre projet. Il est indispensable de ne pas se précipiter dans le choix de son local. Il faut se poser plusieurs questions avant de choisir une adresse : la visibilité, la population du quartier ciblé, la facilité pour accéder à l’établissement et le type de concurrence à proximité.
6. Plan d’affaires : comme pour toute création d’entreprise le business plan est indispensable pour monter une affaire pérenne et en toute sécurité. Le business plan vous permettra de rédiger vos idées et ainsi de pouvoir rencontrer les banques pour les convaincre de vous faire confiance. Vous trouverez un modèle de business plan « ouvrir une agence immobilière » sur notre site.

Les forces du concept des agences immobilières

Trois atouts font de ce business une bonne solution pour les passionnés d’immobilier :

• Le coût : votre investissement dépendra des moyens que vous utilisez et des services que vous souhaitez mettre en place.
• Les franchises : il existe plusieurs enseignes d’agences immobilières qui permettent de rejoindre leur marque. Vous profitez ainsi de leur expérience et de leur image pour développer rapidement votre clientèle.
• La passion : avoir sa propre agence immobilière est avant tout une passion que l’on peut exercer au quotidien. Passer maître dans l’art des relations humaines et accompagner vos clients dans un des moments les plus importants de leur vie est souvent la première source de motivation qui pousse les entrepreneurs à tenter l’aventure.

Les agences immobilières en chiffres