Démarrer une agence immobilière : obligations et réglementations essentielles !

Avant de procéder aux formalités administratives pour ouvrir une agence immobilière ou une autre étape de la création d’une agence immobilière, découvrez les obligations essentielles pour lancer votre entreprise.

Les obligations avant l’établissement de l’agence immobilière

Le respect des conditions techniques

La création d’une agence immobilière requiert des critères de compétence et de qualification. Il est impératif de les respecter pour exercer ce métier. Vous devez remplir l’une des conditions suivantes :

• Obtenir un BTS professions immobilières, un Bac + 3 (droit, économie ou commerce) ou un diplôme de l’Institut des études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat ;
• Posséder un Bac et justifier d’une expérience professionnelle de 3 ans ;
• Justifier d’une expérience professionnelle de 10 ans ou de 4 ans en tant que cadre salarié.

Les obligations concernant les statuts de l’agence immobilière

Que vous souhaitiez ouvrir une agence immobilière individuellement ou en groupe, il est crucial d’attribuer un statut juridique. Vous pouvez choisir entre :

Une entreprise individuelle

Capital initial non requis, démarches simplifiées, etc. Les avantages de cette forme juridique sont nombreux. Cependant, les risques associés ne sont pas négligeables, car le patrimoine de l’entreprise et celui du fondateur sont indissociables.

Une société (SARL, SA, SAS…)

Certaines formes de société offrent l’avantage de protéger le patrimoine du fondateur de l’agence immobilière. Toutefois, les procédures de création d’une société sont généralement moins flexibles que celles d’une entreprise individuelle. En ce qui concerne les statuts de l’entreprise, vous pouvez rejoindre un réseau de franchises ou exercer en tant qu’indépendant.

La demande de carte professionnelle de l’agent immobilier

Pour ouvrir votre agence immobilière, l’obtention d’une carte professionnelle est obligatoire. La Chambre du commerce et de l’industrie (CCI) compétente est responsable de sa délivrance. Les mentions figurant sur la carte professionnelle peuvent différer selon l’activité de son titulaire :

• Carte T : transaction d’immeubles et de fonds de commerce ;
• Carte G : gestion de biens ;
• Carte S : syndic de copropriété ;
• Marchand de listes.

Bon à savoir: cette démarche est obligatoire, que vous envisagiez de créer ou de reprendre une entreprise.

L’obligation en matière d’honorabilité de l’agent immobilier

Selon la loi Hoguet, l’agent immobilier doit posséder un casier judiciaire vierge. Cela signifie qu’il ne doit pas avoir de condamnations compromettant son droit d’exercer des transactions sur les immeubles et les fonds de commerce.

Bon à savoir : la loi précise qu’une personne ne peut pas exercer le métier d’agent immobilier si elle a été condamnée dans les 10 dernières années pour les infractions suivantes :

• Crime ;
• Banqueroute ;
• Blanchiment ;
• Trafic de stupéfiants ;
• Fraude fiscale ;
• Participation à une association de malfaiteurs ;
• Etc.

Les obligations de garantie

La garantie financière

Cette garantie est obligatoire uniquement pour les agents immobiliers qui manipulent des fonds. Elle vise à protéger les clients contre les risques de détournement de fonds. Il est possible de se soustraire à cette obligation en déclarant lors de la demande de carte professionnelle que vous ne gérerez pas l’argent de vos clients lors des transactions. Pour souscrire à cette garantie, contactez une compagnie d’assurances agréée, le Trésor public ou une société de caution mutuelle. Vous pouvez également ouvrir un compte séquestre dans une banque ou un organisme de crédit. Le montant de cette garantie est fixé à un minimum de 30 000 €.

La garantie RC pro

L’assurance RC pro couvre les dommages causés à autrui par votre agence immobilière, qu’ils soient physiques, matériels ou immatériels. La garantie peut être activée si le dommage est causé par le dirigeant, un salarié ou un sous-traitant de l’agence. Toutefois, pour être pris en charge, le dommage doit respecter les conditions de la police d’assurance.

Bon à savoir : la souscription à une assurance RC pro est obligatoire pour certaines professions réglementées, telles que :

• Les professionnels du droit ;
• Les agences de voyages ;
• Certains professionnels du bâtiment.

Les démarches administratives

Les démarches administratives pour ouvrir une agence immobilière comprennent :

• L’immatriculation de l’agence immobilière au RCS ;
• La déclaration d’activité auprès du CFE compétent ;
• Le dépôt des statuts de société auprès du CFE et du capital social (uniquement pour les sociétés) ;
• La demande d’une carte professionnelle ;
• L’ouverture d’un compte séquestre.

Les obligations de l’agent immobilier pendant l’exercice de son activité

Le mandat écrit

Pour agir au nom et pour le compte de son client, l’agent immobilier doit détenir un mandat écrit. S’il est mandaté par un vendeur, un mandat de vente est nécessaire. En revanche, un mandat de recherche est requis s’il est mandaté par un acheteur. L’agent immobilier doit également tenir un registre des mandats.

Bon à savoir : Le mandat a une durée de validité limitée qui doit être précisée dans le document concerné.

L’affichage et la publicité

Conformément aux dispositions légales, les documents relatifs à l’agence immobilière doivent mentionner :

• Le numéro et le lieu de délivrance de la carte T ;
• Le nom et l’adresse de l’agence immobilière ;
• Le secteur d’activité de l’entreprise ;

Ils doivent également indiquer si l’agence détient des fonds. La détention de fonds oblige l’agent à mentionner le nom, l’adresse ainsi que la raison sociale du garant et à souscrire à une garantie financière. Pour les annonces immobilières, elles doivent préciser :

• À qui incombe le paiement des honoraires d’agence ;
• Le barème et le montant des honoraires ;
• Le loyer mensuel tout compris (loyer mensuel, charges mensuelles récupérables et complément de loyer mensuel) ;
• Les caractéristiques du bien (meublé ou non, surface en m², localisation).

L’obligation de moyens de l’agent immobilier

L’agent immobilier a une obligation de moyen vis-à-vis de son client. Une fois le mandat écrit signé, il doit utiliser tous les moyens à sa disposition pour accomplir sa mission.

Bon à savoir : Si, lors de l’exécution du mandat de vente, vous ne parvenez pas à trouver un acquéreur pour le bien, le vendeur ne peut pas vous tenir responsable. Cependant, certaines situations peuvent déroger à ce principe. Votre responsabilité peut être engagée si le vendeur prouve que vous avez commis une faute ou une omission dans l’accomplissement de votre mission.

L’obligation de résultat dans la rédaction d’actes juridiques

Dans l’exercice de ses missions, l’agent immobilier peut rédiger des actes juridiques. Il doit garantir la qualité des documents et veiller au respect des règles de forme y afférentes.