Ouvrir une agence immobilière : les obligations et les règlementations à connaître !

Avant de mettre en oeuvre les formalités administratives relatives à l’ouverture d’une agence immobilière ou une autre étape de la création d’une agence immobilière, découvrez les obligations à connaître pour lancer votre entreprise.

Les obligations avant la création de l’agence immobilière

Le respect des formalités techniques

La création d’une agence immobilière est soumise à des critères de compétence et de qualification. Vous avez alors l’obligation de les respecter pour pouvoir exercer ce métier. Dans ce sens, vous devez satisfaire l’une de ces conditions :

• Détenir un BTS professions immobilières ou un BAC + 3 (droit, économie ou commerce) ou encore un diplôme de l’Institut des études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat ;
• Détenir un Bac et justifiant d’une expérience professionnelle de 3 ans ;
• Justifier d’une expérience professionnelle de 10 ans ou de 4 ans de salariat en tant que cadre.

Les obligations relatives aux statuts de l’agence immobilière

Que vous souhaitiez ouvrir une agence immobilière en solo ou en groupe, vous devez lui attribuer un statut juridique. Vous avez alors le choix entre :

Une entreprise individuelle

Capital initial non obligatoire, démarches simplifiées, etc. Les avantages de cette forme juridique sont multiples. Les risques qu’elles génèrent ne sont pas pour autant négligeables. En effet, le patrimoine de l’entreprise et celui de son fondateur sont indissociables.

Une société (SARL, SA, SAS…)

Certaines formes de société ont l’avantage de préserver le patrimoine du fondateur de l’agence immobilière. Toutefois, les procédures de création d’une société ne sont pas aussi flexibles que celles de l’ouverture d’une entreprise individuelle. Par rapport aux statuts de l’entreprise, vous pouvez intégrer un réseau de franchisé ou exercer votre activité en tant qu’indépendant.

La demande de carte professionnelle de l’agent immobilier

Pour ouvrir votre agence immobilière, vous devez disposer d’une carte professionnelle. C’est la Chambre du commerce et de l’industrie (CCI) compétente qui est chargée de la délivrer. La mention sur la carte professionnelle peut varier selon l’activité de son titulaire :

• Carte T : transaction d’immeubles et de fonds de commerce ;
• Carte G : gestion de biens ;
• Carte S : syndic de copropriété ;
• Marchand de listes.

Bon à savoir : cette démarche est obligatoire, que vous souhaitiez ouvrir une agence dans le cadre d’une création ou d’une reprise d’entreprise.

L’obligation relative à l’honorabilité de l’agent immobilier

En application de la loi Hoguet, l’agent immobilier doit avoir un casier judiciaire vierge. Cela implique qu’il ne doit faire l’objet d’aucunes condamnations pouvant porter atteinte à son droit d’exercer des transactions sur les immeubles et les fonds de commerce.

Bon à savoir : la loi impose qu’un individu ne peut pas exercer le métier d’agent immobilier s’il a été condamné depuis moins de 10 ans pour ces faits :

• Crime ;
• Banqueroute ;
• Blanchiment ;
• Trafic de stupéfiants ;
• Fraude fiscale ;
• Participation à une association de malfaiteurs ;
• Etc.

Les obligations de garantie

La garantie financière

Cette garantie est obligatoire uniquement pour les agents immobiliers désireux de manipuler des fonds. Elle vise principalement à protéger les clients contre les risques de détournement de fonds. Il est donc possible d’échapper à cette obligation. Lors de la demande de la carte professionnelle, vous devez déclarer que vous n’allez pas gérer l’argent de vos clients lors des transactions. Pour souscrire à cette garantie, vous pouvez vous adresser à une compagnie d’assurances agréée, au Trésor public ou à une société de caution mutuelle. Vous pouvez également ouvrir un compte séquestre auprès d’une banque ou d’un organisme de crédits. Le montant de cette garantie est fixé à 30 000 € minimum.

La garantie RC pro

La garantie d’assurance RC pro couvre les dommages que votre agence immobilière peut causer à autrui. Cela inclut les dommages physiques, matériels et immatériels. Dans ce contexte, la garantie peut être mise en oeuvre si le dommage est causé par le dirigeant, le salarié ou le sous-traitant de l’agence. Néanmoins, pour être pris en charge par l’assurance, le dommage doit respecter les conditions stipulées par la police d’assurance.

Bon à savoir : la souscription d’une assurance RC pro est obligatoire pour les professions réglementées, tels que :

• Les professionnels du droit ;
• Les agences de voyages ;
• Certains professionnels du bâtiment.

Les démarches administratives

Les démarches administratives pour ouvrir une agence immobilière incluent :

• L’immatriculation de l’agence immobilière au RCS ;
• La déclaration d’activité auprès du CFE compétent ;
• Le dépôt des statuts de société auprès du CFE et du capital social (uniquement pour les sociétés) ;
• La demande d’une carte professionnelle ;
• L’ouverture d’un compte séquestre.

Les obligations de l’agent immobilier durant l’exercice de son activité

Le mandat écrit

Pour agir au nom et pour le compte de son client, l’agent immobilier doit détenir un mandat écrit. S’il est mandaté par un vendeur, il doit disposer d’un mandat de vente. Par contre, il doit avoir un mandat de recherche dans le cas où il est mandaté par un acheteur. Par ailleurs, l’agent immobilier doit également tenir un registre des mandats.

Bon à savoir : le mandat a une durée de validité limitée qui doit être indiquée dans le document en question.

L’affichage et la publicité

En application des dispositions légales, les documents relatifs à l’agence immobilière doivent indiquer :

• Le numéro et le lieu de délivrance de la carte T ;
• Le nom et l’adresse de l’agence immobilière ;
• Le secteur d’activité de l’entreprise ;

Ils doivent aussi mentionner si l’agence détient ou non des fonds. La détention de fonds oblige l’agent à y mentionner le nom, l’adresse ainsi que la raison sociale du garant et à souscrire à une garantie financière. Concernant les annonces immobilières, elles doivent indiquer :

• À qui incombe le paiement des honoraires d’agence ;
• Le barème et le montant des honoraires ;
• Le loyer mensuel tout compris (loyer mensuel, charges mensuelles récupérables et complément de loyer mensuel) ;
• Les caractéristiques du bien (caractère meublé ou non, surface en m², lieu d’implantation).

L’obligation de moyens de l’agent immobilier

L’agent immobilier a une obligation de moyen vis-à-vis de son client. Une fois que le mandat écrit est signé, il doit déployer tous les moyens à sa disposition pour assurer sa mission. Bon à savoir : dans le cadre de l’exécution du mandat de vente, vous n’arrivez pas à trouver un acquéreur au bien, le vendeur ne peut pas engager votre responsabilité. Toutefois, certaines situations peuvent déroger à ce principe. Votre responsabilité peut être remise en cause si le vendeur arrive à prouver que vous avez commis une faute ou une omission dans la réalisation de votre mission.

L’obligation de résultat dans la rédaction d’actes juridiques

Dans l’exercice de ses missions, l’agent immobilier peut assurer le rôle de rédacteur d’actes juridiques. Dans ce contexte, il doit assurer la qualité des documents et surtout vérifier le respect des règles de forme y afférentes.